[포쓰저널] 한남4재정비촉진구역 주택재개발정비사업(한남4구역) 수주준에 나선  삼성물산이 공사비를 비롯해 사업 및 금융 등에서 조합원 세대당 2억5천만원 이익을 보장하고 전 세대의 한강조망권을 보장한다는 파격적인 조건을 제안했다.

삼성물산 건설부문은  ▲분양수입 1583억원 ▲금융비용 1185억원 절감 ▲세부 공사항목 120억원 우위 등을 통해 전체 약 2900억원, 세대당 2억 5000만원의 이익을 보장한다고 23일 밝혔다.

여기에 한강조망 가능 세대를 1652세대로 극대화해 조합원 1166명 모든 세대가 한강조망을 선택할 수 있도록 해 한강뷰에 따른 가치 상승 역시 조합원 이익으로 기대할 수 있게 했다고 했다.

삼성물산은 한남4구역 재개발에 총 1만 9707평의 일반분양 면적을 제안해 경쟁사 대비 795평 더 늘리면서, 발코니 확장 옵션판매 금액 전체를 조합이 가져가도록 했다.

일반 분양가를 최대로 높일 수 있는 ‘분양가 상한제 솔루션’ 등을 통해 조합원에게 1583억원의 추가 분양수입을 보장했다.

필수사업비와 사업촉진비를 포함한 약 3조원 규모의 전체 사업비를 직접 조달하고 CD(양도성예금증서) + 0.78%의 고정 금리를 제시했다.

이를 통해 HUG(주택도시보증공사) 보증에 따른 수수료 256억원 절감과 함께 사업촉진비에 대한 후순위 고금리 대출 이자비용도 낮춰, 최소 1185억원의 비용을 절감해 결과적으로 조합원 이익으로 귀속하게 된다는 설명이다.

삼성물산은 공사비 인상에 따른 조합원 부담을 줄이기 위해 착공 전까지 물가 변동에 따라 예상되는 공사비 인상분에 대해 최대 314억원까지 자체 부담한다는 방침이다.

공사계약서에 실착공일을 이주가 완료된 날로부터 9개월 이내로 명시하고, 공사이행확약서를 제출해 공사 중단이나 지연없이 준공기한까지 공사를 완료할 것을 확약했다.

이와 함께 랜드마크 단지에 필수적인 내진특등급 설계와 일반 쓰레기 이송 설비 적용을 비롯해 일반분양 발코니 확장 비용, 커뮤니티∙상가 설비 시설 등 조합이 요구하는 필수 공사 항목을 총 공사비에 전부 포함시켜 결과적으로 경쟁사 대비 약 120억원 우위에 있다고 설명했다.

삼성물산은 아울러 한남4구역에 조합원 100% 한강 조망을 비롯해, 전체 2360세대의 70%인 총 1652세대를 한강뷰로 제안했다.

조합의 원안 설계 1052세대 보다 600세대가 많고, 경쟁사에서 제시한 한강조망 849세대와 비교하면 약 2배 가까이 많은 수치라는 설명이다.

조합원 선호도가 가장 높은 84㎡ 이상 중대형 평형 1021세대를 비롯해 59㎡ 타입 281세대에서 한강 조망을 확보하는 등 조합원 1166명 모두가 한강 조망을 선택할 수 있도록 했다.

이처럼 조망 시뮬레이션으로 검증된 한강조망 극대화를 통해 조합원에게 차별화된 가치상승과 이익을 보장할 것으로 삼성물산 측은 기대했다.

한강변 대표 단지인 반포 래미안 원베일리의 경우 올해 8월 84㎡세대를 기준으로 한강조망 프리미엄에 따라 20% 이상, 약 14억원의 시세 차이가 발생하고 있다.

이에 따른 프리미엄 가치를 약 10억으로 가정하면, 조합원 기준으로 경쟁사 대비 한강뷰 조망이 317세대 더 많아 약 3170억원의 추가적인 가치 상승이 있을 것으로  삼성물산 측은 기대했다. 

삼성물산은 한강조망 프리미엄 가치 상승분까지 이익으로 환산 시 조합원 세대당 총 5억2000만원의 이익이 보장된다고 했다.

한남4구역 재개발 사업은 서울 용산구 보광동 일대에 지하 7층~지상 22층 51개 동, 2331가구를 짓는 프로젝트다. 

공공임대와 조합원 물량을 제외한 약 810여 가구가 일반분양으로 공급될 예정이다.  

공사비는 3.3㎡당 940만원으로 총 예정 공사비는 1조5723억원에 달한다. 

삼성물산과 현대건설이 시공권을 놓고 경합 중으로 조합은 다음달 18일 시공사 선정총회를 열어 시공사를 결정할 예정이다.