[포쓰저널=홍윤기 기자] 정부가 윤석열 대통령 임기(2023~2027년) 동안 주택정책의 최우선 순위를 '도심공급 확대'에 두고 서울 등 수도권 신규 주택공급 규모를 대폭 늘이기로 했다.

서울에는 5년간 50만가구를 신규 공급하는데, 이는 문재인 정부 5년간(2018~2022년)의 32만가구 대비 56% 늘어난 규모다. 

인천, 경기를 포함한 수도권 전체로는 문 정부 기간 129만가구보다 29만가구 많은 158만가구를 공급하기로 했다.

전국적으로는 총 270만가구를 신규공급한다. 이는 문재인 정부때의 257만가구 보다는 많고 박근혜 정부(2013~2017년) 때의 310만가구 보다는 적은 규모다.

원희룡 국토교통부 장관은 16일 정부서울청사에서 이같은 내용이 포함된 '국민주거안정실현방안'을 발표했다. 

윤석열 정부 출범 후 첫 부동산 대책이다.

정부는 국민주거안정 5대 전략으로 ▲도심공급 확대 ▲주거환경 혁신 및 안전 강화 ▲ 공급시차 단축 ▲ 주거사다리 복원 ▲ 주택품질 제고 등을 설정한 뒤 이를 뒷받침할 구체 방안들을 제시했다.

이번 8.16 대책을 통해 향후 5년간 공급될 주택은 총 270만가구 수준(연평균 54만가구, 인허가 기준)이다.

가장 수요가 많은 서울은 지난 5년간(2008~2022) 공급된 주택(32만가구)보다 50% 이상 증가한 50만가구를 공급한다.

수도권 전체(서울 포함)로는 도심·역세권·3기신도시 등에서 총 158만가구가 공급(지난 5년 대비 약 29만가구 증가)되며, 광역·자치시 등 지방 대도시는 정비사업, 노후 도심환경 개선 등을 통해 총 52만가구를 공급(지난 5년 대비 약 4만가구 증가)한다.

도심 내 재개발·재건축, 도심복합사업 등은 지난 5년(41만가구) 대비 약 11만가구 늘어난 52만가구가 공급되며, 3기 신도시 등 공공택지에서는 지난 5년(64만가구) 대비 약 24만가구가 많은 88만가구를 공급하게 된다.

국토부는 "규제 합리화와 절차 단축 등을 통해 민간의 주택공급을 활성화하면서, 공공택지 등의 안정적 공급 기반도 지속 확충해 270만호 공급계획이 차질 없이 추진될 수 있도록 하는 한편, 우수 입지, 고품질 등 주거상향 수요, 1~2인 가구 증가 및 주택멸실 등으로 인한 주택 수요에 안정적으로 대응해나갈 예정이다"고 했다.

◆  도심 공급 확대

재개발·재건축 등 민간 정비사업을 정상화하고, 민간의 창의성을 활용한 도심개발 모델을 신규 도입하여 활성화해나간다.

향후 5년 동안  22만가구 이상의 신규 정비구역을 지정할 계획이다.

서울에서는 신속통합기획 방식으로 10만가구를, 경기·인천에서는 역세권, 노후 주거지 등에 4만가구를 지정한다.  지방은 광역시 쇠퇴 구도심 위주로 8만가구 규모의 신규 정비구역을 지정해나간다.

정비계획 가이드라인 사전 제시를 통해 구역지정 소요기간을 현행 5년에서 2년으로 단축한다.

이를 위해 10월부터 속도감있게 수도권·광역시 등을 대상으로 추가 정비사업 수요조사에 착수, 한국토지주택공사(LH) 등을 통해 사업 컨설팅 등을 지원하고 빠른 사업 시행을 유도해 나갈 예정이다.

올해 첫 부과되는 재건축부담금은 현행 부과기준을 현실화하고 1주택 장기보유자·고령자 등에 대한 배려방안을 마련하는 한편, 임대주택 공급 등 공익에 기여하는 사업장은 감면받을 수 있도록 할 계획이다.

국토부는 "재건축 과정에서 발생하는 지나친 이익은 환수하되, 사업자체를 저해하는 수준의 부담금을 적정수준으로 완화할 예정이며, 면밀한 검토를 거쳐 9월 내 세부 감면안을 발표할 계획이다"고 했다.

국토부는 이를 위해 조만간 재건축초과이익환수에관한법률 개정안을 발의할 예정이다.

안전진단 규제도 완화할 방침이다. 구조안전성 비중을 30~40% 수준으로 낮추고 공공기관 적정성 검토도 지자체 요청 시에만 시행토록 하는 등이다.

다만 국토부는 이같은 규제완화가 집값 상승을 부채질 할 수 있다는 우려가 제기됨에 따라 적용범위·시행시기 등은 연말까지 결정할 계획이라고 했다.

역세권 등에서 주거·상업·산업 등 다양한 기능이 복합된 창의적 개발이 활성화 수 있도록 '민간 도심복합사업'을 신규 도입한다.

이 모델은 기존 공공도심복합사업을 개선한 것으로 신탁사·리츠 등 민간 전문기관이 토지주와 협력해 도심, 부도심, 노후역세권 등에서 복합개발을 신속히 추진하는 사업이다.

올해 중으로 도심복합개발법이 제정되면 내년 상반기 중 민간도심복합사건 공모에 착수할 계획이다.

국토부는 "개발 이익의 적정 수준 관리를 위해 공급 주택의 일부는 공공임대 또는 공공분양으로 의무 기부채납 하는 등 충분한 공공 기여가 이루어지도록 하고, 필요시 이익상한제 도입도 검토한다"고 했다.

기존 공공 도심복합사업 후보지의 경우 원칙적으로 신속한 공급 및 혼란 방지를 위해 기존 방식을 유지하고, 예정 지구지정 등의 후속 조치를 신속히 추진해 나간다.

◆  쾌적한 주거환경 조성

안정적인 중장기 공급 기반을 확보하기 위해 2023년까지 15만가구 내외의 신규 택지 후보지를 발굴해 10월부터 순차 발표한다.

수도권·지방의 주거수요가 높은 곳을 지정하되, 산업단지, 도심·철도 인접지역 등을 중심으로 적정 규모를 발굴할 예정이다. 

철도역 인근 부지의 경우, 개발밀도를 높이고 주변부 연결성을 강화한 콤팩트시티(Compact-city) 컨셉을 적용해 개발할 계획이다.

콤팩트시티는 기존 3기 신도시 중 GTX 정차지구(고양창릉·남양주왕숙)에 시범적용을 추진한다.

3기 신도시 등은 GTX-A 조기 개통(‘2024년 6월 이전), B·C노선 조기 착공 등 주요 교통 사업을 신속히 이행하고, 도첨산단 중복지정(2023년 하반기), 개발밀도 확대 등을 통해 경쟁력을 제고할 계획이다.

2기 신도시 등 기존 신도시 128개 지구는 교통여건 개선을 위한 전수 조사(8월~)를 실시하고 광역버스 신설, 출퇴근 전세버스 투입, 광역교통축 지정 등 맞춤형 개선대책을 마련(9월~)해 나간다.

1기 신도시의 경우, 연구용역을 거쳐 도시 재창조 수준의 재정비 마스터플랜을 2024년 중 수립할 예정이다.

지방권은 광역 교통체계가 상대적으로 충분치 않고 중소- 대도시간 연결성도 부족한 점을 감안해 메가 시티를 중심으로 광역철도 선도 사업과 방사형 순환도로망 구축 등을 가속화 한다는 방침이다.

지방 주거 환경 열악지역 정비를 활성화하기 위해, 그간 수도권 위주로 추진돼 왔던 공공재개발, 공공도심복합사업 등을 지방의 사업 여건에 맞춰 개선한다.

반지하·고시원 등 재해취약주택에 대해서는 주거복지망 강화 등 입체적인 접근을 토대로, 연말까지 종합적인 해소방안을 마련한다.

우선 9월부터 관계부처·지자체와 협력해 해결책 마련을 위한 연구용역과 재해취약주택 및 거주자에 대한 실태조사에 착수한다.

재해우려 주택에 대한 개보수, 정상거처 이주 등을 추진한다. 재해취약주택을 우선 매입해 공공임대로 리모델링하고 지하층은 커뮤니티 시설 등 용도변경을 추진한다.

비정상거처 거주자 우선공급을  연 1만가구 이상으로 확대하고, 도심 신축매입 및 전세임대 물량 확대 등을 추진한다. 

공공임대만으로 수요 충족이 어려운 제약 등을 감안해 민간임대 이주 희망시 전세보증금 무이자 대출을 지원(3천가구 이상)하고, 주거급여 지원 확대 등 전반적인 주거복지망을 강화해나간다.

매입이 어려운 주택은 침수방지시설, 여닫이식 방범창 설치비용 등 지원을 추진한다.

◆  주택공급 시차 단축

행정 절차의 중복·지연이 원활한 공급을 가로막고 있는 점을 감안해 유사 절차의 통합 및 운영 합리화 등 제도 개선을 추진할 계획이다.

각종 심의 및 영향평가를 통합해 심의하는 통합 심의를 민간 정비 및 도시개발사업에도 도입하고, 공공정비와 일반주택사업도 의무적으로 적용하여 공급 기간을 단축한다.

100만㎡ 이하 중소택지는 지구지정과 지구계획수립 절차를 통합하고, 정비사업 변경 시 총회 등 동일 절차는 일괄 처리한다.

가용지가 부족한 도심에 신속하게 주택을 공급할 수 있는 소규모 주택사업에 대한 지원도 강화해 나간다.

현재 단일 공동주택 단지에서만 추진가능한 소규모 재건축을 연접 복수단지에도 허용하여 개발밀도를 높이는 등 소규모 정비에 대한 금융·세제지원 및 절차 간소화 등을 추진한다.

도시형생활주택은 1~2인 가구 수요 및 유연한 주거 공간활용이 가능토록 총 세대수를 현행 300세대 → 500세대까지 늘리고, 투룸 비중을 현행 전체 세대의 3분의1 에서 2분의1 까지 상향하되, 교통혼잡 및 주차난 방지 장치도 충분히 마련할 예정이다.

인허가 감소 등으로 장래 공급부족이 우려되거나 노후 주택 등 가용지가 많은 지역 등을 대상으로, 도시규제 완화 등 인센티브를 적용하는 제도 신설을 검토한다.

다만, 시장 영향 등에 대한 충분한 검토가 필요한 만큼, 연구용역, 지자체 의견수렴 등을 거쳐 구체적인 도입 방안을 검토해나갈 예정이다.

◆ 끊어진 주거사다리 복원

청년원가/역세권첫집을 약 50만가구를 공급한다. 이는 기존 청년원가주택과 역세권 첫집을 통합한 브랜드로 공공택지, 도심정비사업 용적률 상향 기부채납 물량 등을 활용한 공공분양 주택이다.

건설원가 수준(시세 70% 이하)으로 공급되고, 저리의 초장기 모기지가 지원된다.

청년, 신혼부부, 생애최초 주택구입자 등에게 공급된다.

분양가가 시세 대비 크게 저렴한 점을 감안해 공공 환매 등으로 시세차익 일부를 환수할 예정이다.

 5년 거주이후 공공에 환매가능하고 환매시 수분양자는 매각 시세차익의 70% 확보할 수 있도록 할 방침이다.

3기 신도시 선호지, 도심 국공유지, 역세권 등 우수 입지 중심으로 총 50만가구 내외의 공급계획을 수립 중이다. 세부 공급 방안 등은 9월 '청년주거지원종합대책'에서 공개할 예정이다.

현재 남양주왕숙(1만5천~2만가구), 고양창릉(9천~1만3천가구), 하남교산(8천~1만가구) 등이 검토 중이며 고양창릉, 부천대장, 남양주왕숙 등에서 연내 3천가구 안팎을 사전청약 착수할 예정이다.

신 모델 민간분양 주택인 '내집마련 리츠'도 도입된다.

주택도시기금 등이 출자한 민간 리츠가 공급주체로서, 수분양자는 분양가의 절반(보증금 선납)으로 최대 10년간 임대거주가 가능하며, 나머지 절반은 분양전환 시(6·8·10년차) 감정가로 납부하게 되는 모델이다.

분양 미선택시 임대로 거주한 기간을 청약 가입기간으로 인정하는 방안을 검토한다.

우선 공공지원 민간임대 용지로 공급 예정인 기존 택지 중, 우수입지에서 올해 하반기 시범사업에 착수하고, 수요자 호응 등을 보아가며 세부 모델을 확정, 도심입지 등에도 확대해 나갈 계획이다.

이를 위해 올 하반기 민간임대특별법 개정을 추진한다.

◆ 주택품질 제고

층간소음 완화를 위해 바닥두께 강화 시 분양가 가산 등의 인센티브를 제공하는 한편, 소음저감 매트 설치 지원을 추진한다.

법정기준 이상의 주차 편의를 갖춘 주택이 공급되도록 추가 비용은 분양가에 가산할 수 있도록 '품질향상 가산비 기준' 개정을 올 하반기 중 추진한다.

무주택 서민, 취약계층 등을 위해 양질의 공공임대주택(공공임대주택 공급계획 마련, 2022년 하반기) 및 부담 가능한 공공분양주택 공급을 늘린다.  

주거급여 지원은 올해 132만가구에서 1027년 175만 가구로 단계적으로 확대한다.

공공임대주택 면적과 내·외부 품질을 개선하면서, 민간 분양주택 매입 후 임대주택으로 공급하는 사업 등을 추진한다.

◆ 향후 일정

국토부는 이후 ‘층간소음 저감·개선대책(8월)’, ‘재건축 부담금 감면대책(9월)‘ 및 ‘청년 주거지원 종합대책(9월)’ 등 세부 내용을 담은 후속 대책을 연이어 발표할 예정이다.

추가 신규택지 발표(10월), 청년원가 주택 등 사전청약(12월) 및 민간 분양 신 모델 택지공모(12월), 민간도심복합 사업 공모(2023년 상반기) 등을 통해 개별 사업도 조기에 구체화하고 체감도를 제고해나갈 계획이다.

이와 관련한 행정 조치 및 입법 사항 등을 연내 모두 완료하고, 법률 개정사항은 국회 협의 등에 신속히 착수해 올해 개정 및 내년 상반기 시행을 목표로 추진해나갈 계획이다.

후속조치 이행상황 등을 주택공급혁신위원회를 통해 지속 점검해나가고, 국민의 요청이나 현장 애로, 시장여건 등을 반영해 공급계획을 지속 보완·발전시켜나갈 계획이다.

다만 이번 대책 추진을 위해서는 다수의 국회입법이 필요한데 정부가 다수당인 더불어민주당의 동의를 원활히 이끌어낼 수 있을 지는 미지수다.

특히 서울 강남 등지의 재건축·재개발 규제 완화에 대해서는 '투기꾼 배불리기'라는 부정적인 시각도 많은 만큼 관련 법 개정이 순탄치 않을 전망이다. 

원희룡 장관은 “이제는 공급 정책을 과거의 물량 위주에서, 주택의 품질, 정주환경, 안전, 주거복지까지 합쳐 근본적으로 혁신해 나가야 한다”면서, “앞으로도 양질의 충분한 주택공급으로 근본적 시장안정을 도모하고, 국민들께 내집 마련의 기회와 희망을 돌려드릴 수 있도록 모든 역량을 집중해나가겠다”고 밝혔다.

또 “금번 대책에 많은 법률 개정 과제가 포함된 만큼, 국민의 주거안정 달성을 위해 국회 차원의 적극적 관심과 협조를 요청 드린다”고 했다.