[포쓰저널=송신용 기자] 부동산 경기의 추가적인 경기 하락을 가정한 상황에서 프로젝트파이낸싱(PF) 보증과 미분양으로 발생할 수 있는 건설사들의 전체 손실 규모가 5조8000억∼8조7000억원에 달할 것이라는 분석 결과가 나왔다.

한국신용평가는 25일 서울 여의도 전경련회관에서 연 '2024 크레딧 이슈 세미나'에서 이같은 내용이 담긴 17개 건설사를 대상으로 스트레스 테스트를 실시한 결과를 공개했다. 

신용등급 AA급(현대건설·DL이앤씨) 건설사와 태영건설은 테스트에서 제외됐다.

한신평은 부동산 경기가 현재 수준에서 점진적으로 저하되거나(케이스1) 급격히 악화되는(케이스2) 상황을 가정하고 지난해 말 기준 PF보증과 엑시트(투자금 회수) 분양률을 달성하지 못한 책임준공 현장에서 발생할 수 있는 건설사들의 손실 규모를 추정했다.

신용등급 A∼BBB급 건설사의 PF보증 규모 15조9000억원 가운데 잠재손실은 4조3000억∼6조5000억원,  미회수 공사대금 관련 부실 규모는 1조5000억∼2조1000억원으로 추산됐다.

BBB급은 신용도 제약 등으로 통상 PF보증규모가 크지 않아 대부분의 잠재손실이 A급 건설사에 집중됐다.

한신평은 향후 관련 손실이 순차적으로 현실화할 경우 부채비율 등 재무안전성 저하가 예상된다고 설명했다.

건설사 합산 자본규모 대비 잠재손실 비중은 17∼26% 수준이라고 했다.

주요 모니터링 대상 건설사로는 롯데건설과 GS건설, HDC현대산업개발, 신세계건설 등을 제시했다.

롯데건설은 유동성 리스크는 한숨 돌렸으나, 여전히 PF우발채무가 과중하다고 봤다.

지난해 말 기준 5조4000억원(정비사업 9000억원 포함)에 이르는 PF우발채무는 여전히 과중한 수준이며, 미착공사업장 비중 높다고 설명했다.

PF보증 제공 사업장의 진행과정과 PF우발채무 규모와 관련한 비경상적 손실가능성을 신용도 관점의 주요 모니터링 포인트로 꼽았다.

GS건설은 자산 매각과 미착공 PF 사업장 진행 상황에 대해 검토가 필요하다고 봤다.

지난달 정부의 영업정지 처분 결정과 검단 현장 사고 등에 따른 대규모 손실이 신용등급에 악영향을 끼쳤다.

차입금과 PF유동화증권 등의 단기 차환부담을 내재하고 있으나, GS이니마 지분 매각 추진 등을 통해 대응 능력을 확보하고 있다고 평가했다.

구조적으로 미착공 현장이 많은 PF보증 구성과 전반적으로 위험을 통제하고 있으나 장기 미착공 현장의 진행 상황에 대한 모니터링이 필요하다고 봤다.

HDC현대산업개발은 올해 만기도래 PF보증과 차입금의 경우 양호한 분양실적과 보유 현금성자산, 미사용 여신한도와 대체자금조달능력을 바탕으로 대응 가능할 전망으로 봤다.

PF보증규모는 큰 편이나 정비사업과 착공 도급 현장이 대부분으로 실질 리스크는 제한적이라고 평가했다.

모니터링 대상으로는 △영업정지 처분 관련 소송의 영향 △PF보증 대상 미착공 도급사업장들의 사업 진행 △대규모 자체사업 관련 운전자본 부담 통제를 꼽았다.

신세계건설은 올해 초 그룹 차원의 재무적 지원으로 단기 자금소요에는 대응 가능할 전망으로 봤다.

공사원가 상승에 대응한 수익성 확보 여부, 주요 미분양 현장의 공사미수금 추이, PF보증 사업장의 진행 상황 등이 향후 신용도 좌우한다고 평가했다.

건설사 합산 부채비율은 현재 188.2%에서 케이스2 기준 281.7%까지 상승하며, 부채비율 300% 초과한 업체는 현재 2개에서 케이스1 기준 6개, 케이스2 기준 7개로 증가하는 것으로 나타났다.

한신평은 올해 건설사 리스크로 미분양과 PF우발채무를 꼽았다.

올해부터 건설사 평균 분양률 하락이 가시화 될 것으로 봤다. 지난해 반등하는 모습을 보였던 아파트 실거래 가격은 4분기 하락 전환했고, 미분양 주택수와 준공후 미분양도 증가세이기 때문이다.

한신평은 "위축된 수요의 본격적 반등을 기대하기는 어려운 상황"이라며 "정책효과 등으로 인한 주택담보대출 금리 하락에도 과거 대비 높은 수준의 금리를 유지하고있다"고 설명했다.

이어 "공사비 증가 및 금융비용 부담이 지속되면서 분양가도 상승세가 지속되고 있다"며 "수요자들의 실질 소득은 감소하는 등 실물 경기 측면의 구매력 저하도 부정적 요인"이라고 했다.

올해 미분양의 회복은 쉽지 않을 것으로 봤다.

경기 저하로 2022년 이후 착공 및 인허가 규모 감소세 지속되고 있고 올해 실제 착공물량도 계획에 미치지 못할 전망으로 봤다.

다만 올해 입주물량이 많고 수요가 위축된 점을 감안할 때 단기간 내 분양시장 회복은 쉽지 않을 것으로 판단했다.

2025년 이후 금리 인하가 본격적으로 체감될 경우 입주물량 감소와 수급이 다소 개선될 수 있으나, 수요 회복 지연된다면 경기 부진이 장기화 가능성이 있다고 했다.

PF보증은 증가세를 지속하고 있다.

지난해 말 20개 건설사 합산 PF보증은 30조원(도급 20조1000억원, 정비 9조9000억원, 연대보증, 채무인수, 자금보충 포함)으로 전년 말 대비 약 15.6% 증가했다.

분양경기 침체로 착공이 연기되고 본PF로 전환이 지연되는 등 미착공 PF 보증이 해소되지 못해 PF보증 규모가 증가한 것으로 풀이된다.

태영건설을 제외하고 작년 말 기준 건설사의 합산 PF보증인 26조9000억원을 유형별로 분류한 결과 △분양률 50% 미만 및 기타(3조1000억원) △미착공 지방광역시(2조원), 그 외 지방(1조1000억원), 비주택(5조5000억원) 등 리스크가 높은 현장이 약 11조7000억원으로 전체의 44%를 차지하는 것으로 집계됐다.

한신평은 분양경기 침체로 인한 착공 연기와 본PF 전환 지연 등으로 미착공 PF보증이 해소되지 못하는 것을 주요 원인으로 꼽았다.

차환과정에서 시공사가 추가적인 보증을 제공하거나 기한 내 준공 미이행으로 책임준공 약정이 PF보증으로 확대되는 사례도 증가했다.

도급사업 가운데 분양 부진 착공사업장, 지방 주택과 비주택 미착공사업장을 PF부실 위험의 핵심으로 봤다.

사업성 저하에 따른 PF우발채무 현실화 경로도 다양하다. 분양실적 저하로 인한 상환재원 부족(착공PF), 착공 지연 및 본PF 전환 실패(미착공PF) 등이다.

정비사업은 최근 사업 지연 이슈에도 조합원이 보유한 토지 가치를 감안할 때 위험이 제한적이라고 한신평은 설명했다.