[포쓰저널] 정부가 민간택지 분양가상한제 적용 기준을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 낮춰 적용 범위를 대폭 늘이기로 했다.

재건축·재개발 단지도 ‘최초 입주자모집공고 신청분’부터 상한제를 적용하기로 했다.

국토교통부는 민간택지 분양가상한제 적용기준과 대상 등과 관련해 이같은 내용으로 주택법 시행령을 개정하겠다고 12일 밝혔다. 

개정안은 14일부터 입법예고에 들어가 관계기관 협의 및 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 10월 초 시행된다.

개정안에 따르면, 민간택지 분양가상한제 적용 지역이 ‘직전 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 확대된다. 

현재 투기과열지구로 지정된 곳은 서울 전역과 경기도 과천시, 광명시, 하남시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시 등 전국 31곳이다.

개정안은 이들 지역의 분양가격상승률, 청약경쟁률, 주택거래량 등 '선택요건'을 감안해 분양가상한제 적용 여부를 가리게 했다.

선택요건 중 하나인 '분양가격상승률'은 해당 시·군·구의 분양실적 등이 없는 경우에는 주택공급에 관한 규칙 상 청약이 가능한 지역인 주택건설지역( 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 또는 시·군)의 분양가격상승률을 사용토록 개선한다. 

현재 분양가상한제 적용지역 지정 시 지정효력은 일반주택사업의 경우 지정 공고일 이후 ‘최초로 입주자모집승인을 신청한 단지’부터 적용하는 반면, 재건축·재개발 사업의 경우 예외적으로 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 되어 있다. 

이에 따라 재건축·재개발 사업의 경우 입주자모집승인 신청 전에 분양가상한제 적용지역으로 지정하더라도, 이미 관리처분계획인가를 신청한 단지에 대해서는 분양가상한제 적용이 불가한 문제가 발생하게 된다. 

최근 후분양 방식을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 회피해 높은 가격으로 분양한 사례가 발생했다.

개정안은 재건축·재개발 사업의 경우에도 상한제 적용 시점을 일반주택사업과 동일하게 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터로 일원화한다. 

수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간은 현재 3~4년에 불과해 단기 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 막기에는 한계가 있는 상황이다. 

개정안은 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대한다. 

수도권 투기과열지구 공공택지 내 공동주택의 전매제한기간도 5～10년으로 늘인다.

수분양자가 전매제한기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각하는 경우에는 한국토지주택공사(LH)가 해당주택을 일정금액으로 우선 매입할 수 있는 제도를 적극 활용키로 했다. 

이를 통해  LH가 우선 매입한 주택은 임대주택으로 공급하고, 필요 시 수급조절용으로 활용할 예정이다. 

국토부는 수도권 공공분양주택에 적용되고 있는 거주의무기간(최대 5년)을 금년 중 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 적극 추진할 계획이다. 

또한, 불가피한 사유로 전매제한기간 중 매각하고자 할 경우 일정기간이 경과한 후에는 보유기간이 길어질수록 LH의 매입금액도 상향 조정하는 방안도 추진할 예정이다. 

'공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙'을 추가로 개정해 분양가상한제 적용 시 택지비 산정기준을 명확히 하고, 한국감정원이 택지비 산정절차의 적정성을 검토하는 방안도 추진된다. 

분양보증을 받지 않고 아파트 후분양을 할 수 있는 시점을 기존 지상층 층수의 3분의 2이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준) 에서 '지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)'로 개정한다.
 
단, 이 경우에도 등록사업자 2 곳 이상의 연대보증을 받아야 후분양이 가능하도록 할 계획이다. 

이번 개정안은 입법예고(14일~9월 23일, 40일) 및 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포·시행될 예정이다. 

구체적인 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 이루어진다. 

개정안 전문은 8월 14일 이후부터 국토교통부 홈페이지 '정보마당/법령정보/입법예고'에서 확인할 수 있다. 개정안에 대해 의견이 있는 경우에는 우편, 팩스 또는 국토교통부 홈페이지를 통해 의견을 제출할 수 있다.