수도권, 200만가구 쏟아진다...재개발·재건축 공공이 직접 시행

'도심공공주택복합사업',역세권·준공업·저층주거지 고밀도 개발
'공공직접시행정비사업', 재개발·재건축 절차 단축,인센티브 확대
2015년까지 서울 32.3만가구, 인천경기 29.3만가구 공급
3기신도시 등 합치면 수도권만 200만가구"역대 최대규모"

염지은 기자 승인 2021.02.04 12:47 | 최종 수정 2021.02.04 12:58 의견 0
/국토교통부


[포쓰저널] 서울에 2015년까지 32만3천가구의 아파트가 신규 공급된다. 분당신도시 3개, 강남3구 아파트 수와 비슷한 규모다.

전국적으로는 5대 광역시 22만가구를 포함해 총 83만6천가구가 추가 공급된다.

수도권의 경우 인천·경기(29만3천 가구) 신규 공급물량과 기존 3기 신도시 등을 합치면 향후 5년간 총 200만가구가 집중공급된다.

정부는 4일 당정협의를 거쳐 이런 내용을 골자로 한 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했다. 문재인 정부들어 25번째 부동산 대책이다.

변창흠 국토교통부장관은 브리핑에서 "기존 주거복지로드맵 및 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만가구 공급계획을 합하면 약 200만가구 이상으로, 이는 역대 최대 수준 공급 대책이다"고 자평했다.

그는 "정비사업 기간을 기존 평균 13년에서 5년 이내로 단축하는 등 규제를 과감히 풀고,규제완화와 사업기간 단축으로 발생하는 이익은 토지주에 대한 충분한 수익, 세입자·영세상인의 안정된 삶, 생활 인프라 확충 등으로 공유하겠다"고 밝혔다.

대책에 따르면 83만6천가구 중 57만3천 가구는 도심내 신규 사업을 통해, 26만3천가구는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 계획이다.



'도심 공공주택 복합사업'을 3년간 한시적으로 신규도입한다.

이를 통해 노후·슬럼화된 역세권·준공업지·저층주거지 등을 신속 정비한다.

공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업이다.

토지주·민간기업·지자체 등이 저개발된 도심 우수입지를 발굴, LH한국토지주택공사·SH서울주택공사 등에 주택 및 거점 복합 조성을 제안하면, 국토부·지자체 검토를 거쳐 해당 지역에 개발 사업이 신속히 추진(예정지구 지정)된다.

예정 지구 지정 1년 이내 토지주 등 3분의 2 이상이 동의하면 사업이 확정된다.

공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 패스트트랙으로 진행된다.

도시재편·주택공급이라는 공익성을 감안해 '공공주택 특별법'을 제정, 추진한다.

민간 건설사·디벨로퍼의 사업제안을 장려하고, 리츠 공동출자, 사업비 분담의 방법으로 공기업-민간 공동시행도 활성화한다.

용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 높은 수익률(예: 10~30%p) 및 아파트·상가 우선공급을 보장할 계획이다.

토지소유자가 장래 부담할 신축 아파트·상가 분양 대금을 기존 소유자산으로 현물납부한 후 정산하는 방식(양도세 비과세)도 도입한다.

보장 추가수익 외 개발 이익은 비용부담 능력 없는 실거주자 거주수단 마련, 세입자·영세상인 이주·생계지원, 지역사회 생활 SOC(사회기반시설) 확충 등 도시환경 개선 등 공익 목적으로 활용한다..

'도심 공공주택 복합사업'으로 추진되는 사업들은 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제혁신 및 개발 컨셉을 적용, 특화 개발할 예정이다.

역세권(5천㎡ 이상)은 용적률 상향(최대 700%), 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 극대화 등을 통해 '주거상업고밀지구'로 복합 고밀개발(주거+업무+상업)한다.

제조·유통 위주로 저밀 개발 상태인 준공업지역(5천㎡이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D(연구개발)센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 '주거산업융합지구'로, 낙후된 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 채광·높이 기준 등 건축·도시규제를 완화하고, 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경·육아시설 등을 갖춘 '주택공급활성화지구'로 조성한다.

역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5천㎡ 미만)에 대해서는 기존 소규모 정비사업을 개선한 '소규모 재개발사업'을 신설해 주택공급을 활성화하고, 낙후된 환경을 개선한다.

지자체가 구역을 지정하면 토지주가 정비사업을 시행(조합 또는 토지등소유자 방식)하고, 사업활성화를 위해 정비구역 경계 설정제한 및 부지확보 요건 완화, 도시·건축 규제완화, 세제혜택 등을 적용할 계획이다.

/국토교통부


'공공 직접시행 정비사업' 을 도입한다.

주민 동의를 거쳐 LH․SH공사 등이 재개발․재건축을 직접 시행하고, 사업․분양계획 등을 주도해 신속히 사업을 추진하는 제도다.

조합원 과반수 요청으로 공기업의 정비사업 시행이 시작되고, 조합총회 및 관리처분인가 절차 생략, 통합심의 등이 적용돼 기존 13년 이상이던 사업 기간이 5년 이내로 대폭 단축된다.

관건인 참여 활성화를 위해 ▲사업성 제고를 위한 도시·건축규제 완화 ▲조합원 추가 수익보장 ▲ 재건축초과이익 부담금 미부과 ▲ 현물선납시 양도소득세 비과세 ▲재건축 조합원 2년 거주의무 미적용 등의 혜택을 준다.

사업성 제고를 위해 용도지역 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120%상향을 적용한다.

2종은 1종 상향(200% → 3종 300%), 3종은 법적상한 120%(250% → 360%) 적용하되, 역세권 도로변은 준주거로 상향(250% → 500%)하고, 준주거지는 법정상한을 상향(400% → 500%) 한다.

입지여건 상 종상향 또는 법적상한 용적률 적용 곤란 시에도 종전 세대수의 1.5배 이상(재개발은 1.3배)을 보장하고 필요시 층수제한도 완화한다.

소형 평형이 집중되지 않도록, 전체 세대수 80%를 59㎡이상으로 계획한다.

기부채납은 주택법령에 따라 재건축 9%, 재개발 15% 내로 규정한다.

조합원(토지등소유자)에게는 기존 정비계획 상 수익률보다 10~30%p(예시) 추가 수익을 보장한다.

재건축 초과이익 부담금은 개발이익 사유화 방지가 목적이나 공공 직접 시행방식은 개발이익이 공공으로 귀속되므로 부담금을 미부과한다.

현행법상 공기업은 재건축초과이익부담금 부과 대상이 아니다.

우선공급을 신청한 토지등소유자가 자신이 소유한 기존 주택을 공기업에게 현물로 선납 시 환지로 간주해 양도세 비과세 혜택을 준다.

모든 사업부지를 공기업이 소유하고 공급하는 공공분양 방식이 적용되고 조합은 해산한다. 따라서 재건축 조합원 2년 거주의무도 적용되지 않는다.


도시재생 사업도 재정비하고 이를 통해 서울 8천가구 등 총 3만가구를 공급한다.

혁신지구 유형에 주거재생 혁신지구를 신설해 LH 등 공기업이 쇠퇴한 주거 취약지에서 주거‧복지‧생활편의 거점을 조성하는 사업(공공제안→ 국토부 or 지자체 지정)을 진행한다.

원활한 부지확보를 위해 제한적 수용방식(토지면적⅔+주민⅔동의) 적용, 입지규제최소구역 의제 ,기반시설‧생활SOC 설치 국비‧기금 지원 등이 이뤄진다.

현재 노후주거지 개량을 위한 우리동네살리기, 주거지 지원형 뉴딜사업을 추진중이나, 신규 주택공급 효과는 제한적이다.

도시재생지역 내외에서 재개발·재건축, 소규모 정비, 도심 공공주택 복합사업 연계, 국비를 지원하는 특화사업을 추진한다.

국비지원 금액을 규모에 따라 50억원 ~ 100억원 가량 증액하고, 현재 사업유형별 3~5년으로 제한된 지원기간도 탄력적으로 적용한다.

총괄사업관리자(공기업) 역할을 강화한다.

현행 도시재생사업에서 공기업은 총괄사업관리자로서 핵심 거점사업을 실행하는 역할을 하고 있으나, 계획에 대한 역할이 모호하다.

이에 공기업이 정비사업 등 주택공급 사업과 연계해 활성화 계획의 수립‧변경을 제안할 수 있는 권한을 부여, 사업 집행력을 제고한다.

도시재생지역 내 주택사업에도 인정사업 지원을 허용해 진입도로, 공영주차장 확충 등 기반시설 조성에 국비지원을 실시한다.

활성화계획 의제사항 확대(정비구역 지정, 지구단위계획 결정, 건축자산진흥구역 지정), 혁신지구와 중복지정되는 종전사업의 주거지역 제한(20% 미만)도 폐지한다.

소규모 정비사업 활성화 방안도 추진, 서울 6만2천가구 등 총 11만 가구를 추가 공급한다.

역세권,준공업지역 내 5천㎡ 미만 부지가 대상이다.

소규모 재개발 사업을 신설한다.

역세권 또는 준공업지역에 포함돼 있는 5천㎡ 미만의 구역으로서, 해당구역 내 노후건축물이 대부분인 지역이 대상이다.

소규모 재개발 사업은 ▲사전컨설팅 (통합지원센터) ▲사업제안(토지주 1/4동의) ▲사업시행예정구역지정(지자체) ▲1년 이내 주민 동의 확보(4/5동의, 동의 실패시 구역지정 취소) ▲사업시행구역 확정 (수용권) ▲사업계획 승인 ▲부지 확보 + 착공 순으로 진행된다.

기존 '가로주택정비사업'은 도로로 둘러 쌓인 블록 내에서만 사업이 가능하며, 자율주택정비는 사실상 연접한 5가구 내외로 추진 중이다.

신설되는 소규모 재개발 사업은 역세권·준공업지역에서 토지주들이 지역 여건에 따라 사업시행구역 경계를 정해 지자체에 신청(토지주 1/4동의)하면 사업이 가능하다.

사업 인센티브로 도시·축 규제를 완화한다.

역세권은 용도지역을 준주거로 상향하면 용적률이 700% 까지 상향된다.

용적률 상승분 50%에 해당하는 주택·업시설을 지자체에 기부채납하고 지자체는 이를 공공자가·임대주택, 공공상가로 사용한다.

사업비·이주비 대출보증 상품도 신설한다.

총 사업비 50% 범위 내에서 사업비 및 이주비 조달을 지원하는 '소규모 재개발 정비사업 대출보증'을 HUG주택도시보증공사에 신설한다.

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