[포쓰저널] 정부가 재건축 초과이익 부담금의 면제점을 1억원으로 올리고 부과구간도  7천만원 단위로 넓히기로 했다.

초과이익 계산시 기산점은 현재 추진위원회 승인 시점에서 조합설립 인가 시점으로 늦추기로 했다.

이 방안이 실현되면 재건축 아파트 조합원 등의 부담은 대폭 줄어들게 됐지만 주택가격 상승을 부추길 수 있는데다 '부자 감세' 논란까지 불가피할 전망이다.

정부 방안이 실현되려면 재건축초과이익환수에관한법률을 개정해야 하는데, 더불어민주당 등 야당이 동의할 지는 미지수라는 지적이 나온다.

국토교통부는 29일 윤석열 정부의 '국민 주거안정 실현방안'의 후속조치의 일환으로 이런 내용의 '재건축부담금 합리화 방안'을 발표했다.

재건축부담금 제도는 2006년 도입됐지만 이후에 2차례 유예(2012~2017년) 등을 거치면서, 아직 한번도 시행된 적은 없다.

방안에 따르면 초과이익 부담금 면제금액을 현행 3천만원에서 1억원으로 상향한다.

부과율 결정의 기준이 되는 부과구간도 기존 2천만원 단위에서 7천만원 단위로 확대한다.

부담금 산정에 필요한 주택 가격 기준 시점은  조합설립 인가일로 늦춘다.

현행 법은 이를 정비사업을 위한 임시조직인 추진위원회 구성 승인일로 정하고 있다.

공공임대 및 공공분양 주택을 매각한 대금은 부담금 산정 시 초과이익에서 제외하는 인센티브를 부여한다.

국토부는 "현재 재건축 사업 시 공공임대, 공공분양 등을 공공기관에 저렴하게 공급할 경우 용적률 상향 혜택을 받을 수 있으나, 매각대금이 초과이익에 산입되어 부담금이 늘어나게 됨으로써, 공공임대주택 등 공공기여에 대한 사업 유인이 감소되는 문제가 있었다"고 설명했다.

1세대 1주택자로서 장기 보유자에 대한 부담은 대폭 줄여주기로 했다.

1주택자로서 해당 주택을 준공시점부터 역산해 6년 이상 보유한 경우에 부담금을 10% 감면하고, 10년 이상은 최대 50%까지 감면할 계획이다. 

다만, 준공시점에 1세대 1주택자여야 하고, 보유기간은 1세대 1주택자로서 해당 주택을 보유한 기간만 포함한다.

또한, 경제적 여력, 종합부동산세 규정 등을 고려해 1세대 1주택 고령자(만 60세이상)는 담보 제공 조건을 전제로 상속·증여·양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있도록 개선할 예정이다.

국토부는 이번 방안에 따라 7월 기준으로 예정 부담금이 통보된 84곳 단지에 대해 부과기준, 개시시점 개선방안을 적용할 경우 38곳은 부담금이 면제된다고 설명했다.

특히 지방은 32개 단지 중 21곳이 면제되는 등 지방을 중심으로 부담금이 대폭 감소할 것으로 전망된다고 했다.

부담금이 부과되는 지방단지 11곳도 1천만원 미만이 6곳, 1천~3천만원 미만이 4곳으로 부담금 규모는 크지 않을 전망이다.

또 1천만원 이하 부과 예정 단지는 30곳에서 62곳으로 증가하는 반면, 1억원 이상 부과예정 단지는 19곳에서 5곳으로 감소한다.

1세대 1주택 장기보유자 감면으로 실수요자의 부담도 큰 폭으로 줄어들 것으로 국토부는 예상했다.

예컨대 예정액 1억원이 통보된 단지는 부과기준 현실화로 부담금이 7천만원이 줄어들어 3천만원이 된다. 

여기에 1세대 1주택 장기보유 최대 50% 감면을 받을 경우 1500만원이 되어 최종 85%의 감면을 받을 수 있게 된다.

임병철 부동산114 리서치팀장은 이번 방안 발표 효과에 대해 "매매가격이 상대적으로 낮은 서울 강북권과 경기 외곽지역 재건축 단지는 부담금이 면제되고, 강남권 재건축 아파트도 부담금이 크게 줄어드는 효과를 기대할 수 있을 것으로 보인다"고 했다.

이어 "매수 심리가 크게 위축된 상황이지만 규제 완화 기대감으로 일부 재건축 추진 단지를 중심으로 매물이 회수되고 가격이 오를 가능성이 있다"며 "지방에서는 최근 규제지역 해제와 맞물려 조합원 지위 양도 등 거래가 일어날 수도 있을 것으로 예상된다"고 밝혔다.  

다만, "재초환 개편안은 법률 개정 등 넘어야 할 산이 높다"며 "여야 합의에 이르지 못하면 장기간 계류될 가능성이 높다"고 전망했다.

정부는 10월중 이번 방안을 담은 재건축초과이익환수에관한법률 개정안을 국회에 제출할 예정이다.