[포쓰저널] 정부가 17일 문재인 정부들어 21번째 부동산 대책을 내놓았다. 

유례없이 풍부한 시중 유동성으로 인해 서울 집값이 다시 상승세를 보이는 등 수도권을 중심으로 부동산 투기 조짐이 다시 일고 있는 것에 대한 대응책이다. 

수도권 투기 규제 지역을 대폭 확대하고, 갭투자(전세 낀 주택 매입) 차단을 위해 주택담보대출 요건을 강화했다. 규제 회피를 위해 법인을 이용하는 것을 규제하기 위한 방안도 포함됐다. 

경기도 대부분과 인천 전 지역이 조정대상지역으로 새로 지정됐다. 경기도에서 김포·파주·연천·동두천·포천·가평·양평 등 일부 지역만 제외됐다. 

조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 주택은 50%, 9억원 초과 주택은 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 제한된다.

투기과열지구가 경기도 성남 수정, 수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성(동탄2만 지정), 인천시 연수·남동·서구, 대전시 동·중·서·유성 등으로 확대 됐다.

이들 투기과열지구에서는 시가 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출이 불가능해지고 9억원 초과 주택의 주택담보대출비율(LTV)은 20%로 낮아진다.

수도권 재건축 단지 분양권을 받으려면 2년 이상 실거주 해야 하는 의무도 생긴다.

토지거래허가 지역의 주거용 토지의 경우 2년 간 실거주용으로만 이용 가능하며 2년 간 매매나 임대(갭투자)가 금지된다.

다음은 이날 발표된 '주택시장 안정을 위한 관리방안'의 세부 내용에 대한 일문일답이다.

▲ 이번 대책 추진배경은? 

 = 작년 12.16대책 이후 서울 주택시장은 대체로 안정세를 회복했으나, 6월 이후 상승전환 하였고, 수도권 및 지방 일부지역은 과열이 지속되고 있다. 특히, 역대 최저수준 금리와 유동성의 급격한 증가로 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황이다.

자금의 현금화 가능성을 의미하는 M1/M2 비율은 33.15%로 역대 최고수준이다.

비규제지역으로의 투기수요 유입 차단, 법인 매수 및 갭투자 방지, 서울 내 개발호재 관리 등 불안요인에 대한 선제적 대응이 필요한 상황이다.

▲ 이번 대책으로 시장이 다시 안정될 것으로 보는지?

=서울시 개발호재 관리, 수도권 및 일부 지방 규제지역 확대, 법인매수 및 갭투자 방지를 위한 대출·세제 개편을 통해 시장전반의 불안요인이 차단되면 시장은 안정화 될 수 있을 것이다. 

12.16대책에서 발표한 종부세 세율인상, 양도세 장기보유특별공제 요건 강화 등 후속입법을 신속히 완료하여 시장 안정을 위한 기반을 확고히 하겠다.

향후 시장 동향을 지속적으로 모니터링하고, 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 이어갈 것이다.

▲ 금번 지정하는 규제지역에 대한 효력은 언제부터 발생?

= 관보 게시일인 6월 19일부터 효력이 발생한다. 

▲ 8월 이후 전매제한 기간이 강화되는 수도권 및 광역시는 규제지역 지정 시 전매제한 강화가 즉시 적용되는지?

= 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정된 지역은 관보 게시일인 19일부터 즉시 강화된 전매제한 규정이 적용된다. 금번 신규 지정된 투기과열지구 및 조정대상지역에서 19일 이후 분양권을 취득한 경우 소유권이전등기시까지 전매 불가하다.

기존에 거래 가능한 분양권을 보유 중인 경우, 투기과열지구는 1회에 한해 전매가 허용되며 조정대상지역은 전매제한이 적용되지 않는다.

▲ 토지거래허가구역의 지정 효과는?

=허가구역에서 허가대상 면적(主 18㎡, 商 20㎡ 등) 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하고자 하는 자는 사전에 관할 구청장의 허가가 필요하다.

허가를 받은 경우 일정기간 허가받은 목적대로 이용할 의무가 발생한다. 

주거용 토지의 경우 2년 간 실거주용으로만 이용 가능하여 2년 간 매매나 임대(갭투자)가 금지된다.

▲ 안전진단과 관련하여 어떤 단지들부터 강화된 기준이 적용되는지?

= 법률 개정이 필요한 안전진단 선정주체의 변경(시·군·구→시·도) 및 부실 안전 진단기관 제재 관련사항은 올해 말까지 도시정비법을 개정하여 내년 상반기 안전진단을 시작하는 사업부터 시행하고,  현장조사 강화, 자문위원회 공정성 제고 등 평가방법의 개선에 관한 사항은 대책 발표 후 2차 안전진단을 의뢰하는 사업부터 즉시 시행한다.

▲ 2년 거주 요건의 적용대상은 어떤 사업부터이며, 조건을 충족하지 못한 조합원들은 어떻게 되는지?

=거주 요건은 법 개정 후 조합설립인가를 신청하는 사업부터 적용 되므로, 이미 조합원 지위를 획득한 자에 대해서는 적용되지 않는다.

적용대상 사업장에서 2년 거주 요건을 충족하지 못한 조합원들은 감정평가에 따라 재산에 대한 정당한 권리를 보상받을 수 있다.

감정평가액은 시장·군수가 선정한 1인 이상, 조합이 선정한 1인 이상 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 

▲ 조합원 분양신청을 위한 2년 이상 거주 요건은 어떻게 적용되는지?

=분양공고일 현재 소유하고 있는 건축물에서 2년 이상 거주한 경우 조합원 분양을 신청할 수 있으며, 반드시 연속하여 2년 이상을 거주할 필요는 없고, 기간 합산을 통한 총 거주기간이 2년 이상인 경우이면 분양 신청이 가능하다.

▲ 사업 준공 후 실제 재건축부담금 부과 절차는?

= 재건축부담금 납부의무자인 조합이 부과종료시점(준공)부터 1월 이내에 내역서를 해당 기초 지자체장에게 제출하면, 기초 지자체장은 부과종료시점(준공)부터 4월 이내에 재건축부담금을 결정·부과하고, 납부의무자는 부과일로부터 6월 이내에 납부해야 한다.

▲ 법인 거래가 많이 늘었는지?

= 부동산매매업?임대업 법인 수는 2017년 이후 증가세를 보여왔다. 매매업 법인은 2017년 2만3천개에서 2019년말 3만3천개로, 임대업 법인은 2017년 4만2천개에서 2019년말 4만9천개로 각각 늘었다.

이에 따라 법인의 아파트 매수 비중도 2017년 1%에서 2020년 1~5월 5.2%로 큰 폭 증가했다.

특히, 2019년 말부터 인천?청주 등 과열 양상을 보인 지역을 중심으로 법인의 매수비중이 10%를 초과하는 이상(異常) 거래 현상도 포착됐다.

▲ 법인에 대한 종합부동산세 인상의 적용 시기는?

= 금번 종부세 인상은  2021년도 종부세 부과고지액에 반영된다.  종부세는 재산세와 동일하게 매년 6월1일을 기준으로 과세되며, 금년도 종부세는 현행 법령에 따라 과세된다.

▲ 법인 주택 양도차익에 대한 추가세율 인상은 모든 법인과 주택에 대해 예외 없이 적용되는지?

=현재도 주택 매매·임대사업자를 포함한 모든 법인은 주택 양도시 기본 법인세율에 추가세율을 적용한다. 금번 추가세율 인상도 모든 법인에 대해 예외 없이 적용되나, 사택·미분양 주택 등은 현행과 같이 추가세율에서 제외한다. 

▲ 공공재개발은 어떻게 추진되고 있는지?

= 현재 제도 정비 및 후보지 발굴을 위한 서울시 협의를 추진 중으로, 하반기 중 공모를 거쳐 연내 후보지를 선정할 계획이다. 주택공급활성화지구 신설 등 공공재개발의 효과적 추진을 위한 법령 개정의 연내 완료를 목표로 관계기관 협의 중이다. 시범사업지 선정을 위한 공모를 9월에 개시하여, 선정 절차를 통해 연내 후보지를 선정할 계획이다.

▲ 대출 규제 관련 일반 주택담보대출 전입?처분요건 강화 관련  '6개월' 산정시점은?

=주택담보대출 실행일로부터 6개월이다.단, 중도금·이주비 대출의 경우 신규 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월이다.

▲ 주담대 전입?처분요건 강화 규제 시행일은? 

= 행정지도를 거쳐 7월1일부터 시행 예정이다. 6월30일까지 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전 규정이 적용된다.

▲ 가계약을 체결한 경우에도 종전 규정이 적용 가능한지?

=가계약의 경우 제3자인 금융회사가 계약성립 여부를 확인할 수 없는 만큼, 종전 규정이 적용되지 않는다. 금융규제 적용에 있어 가계약을 매매계약으로 인정하지 않은 것은 2018년 9.13. 대책 이전부터 일관되게 확립되어 온 사항이다.

▲전입하지 않는 경우 어떻게 되는가?

= 대출약정 위반으로 기한의 이익이 상실되어 대출을 상환해야 한다. 또한, 차주는 향후 3년간 주택관련 대출을 받는 것이 제한된다.

▲ 주택담보대출을 받는 모든 경우에 적용되는가?

=이번 대책을 통해 강화되는 처분?전입 요건은 주택구입목적 주택담보대출을 받는 경우에 적용된다.

생활안정자금 목적 주택담보대출은 적용되지 않는다. 주택구입목적 주택담보대출은 소유권 보존 등기 또는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 주택담보대출을 말하며, 신규주택 구입을 목적으로 기존 보유주택을 담보로 받은 대출을 포함한다.  생활안정자금목적 주택담보대출은 주택구입목적 주택담보대출 외의 목적으로 실행되는 주택담보대출을 의미한다.

▲ 보금자리론 전입·실거주요건 강화 시행일은? 

=주택금융공사 내규 개정을 거쳐 7월1일부터 시행 예정이다.시행일 전까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부했거나 은행창구 등에 대출신청접수를 완료한 차주는 종전규정을 적용받는다.

▲ '3개월' 기산시점은? 

= 주택담보대출 실행일로부터 3개월을 기산한다. 보금자리론은 중도금·이주비대출은 취급하지 않는다.

▲ 전입 및 실거주요건의 확인 방법은? 

=(전입) 차주가 대출실행시점 또는 대출 실행 후 3개월 내에 전입 후 ‘전입세대열람원’을 은행에 제출해야 한다. 실거주 유지 요건은 현행 디딤돌대출의 확인방식과 동일하게 운영된다. 주금공은 대출실행 후 일정기간이 지나면 전입여부를 조사할 수 있으며, 약정을 위반하여 전출한 것이 확인된 경우 기한이익 상실 조치한다.

▲ 주택 매매·임대사업자 주담대 금지 관련,  운전자금, 시설자금 관계없이 모두 적용되는지?

= 주택매매업·임대업 대출인 경우,시설자금(예 : 주택구입용 자금) 뿐만 아니라, 운전자금(예 : 주택수리비 등)용으로도 주택담보대출은 받을 수 없다.

▲ 이미 사업자등록을 한 경우에도 모두 적용되는가?

= 주택매매업·임대업 사업자 등록을 한 경우라면,조치 시행일(7월1일) 이후에는 금융권에서 주택 매매?임대사업자로서 주택담보대출을 받을 수 없다.

▲  조치 시행일은 언제인가?

= 행정지도를 거쳐 7월 1일부터 시행될 예정이다. 7월 1일 전까지 주택담보대출을 신청하거나, 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정을 적용한다.

▲ 주택매매?임대업자의 주담대를 전면 차단할 경우 임차보증금 반환 목적 대출도 금지되면서 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생하는 것 아닌지?

= 임차인 보호를 위해 주택 매매?임대업자가 7월1일 전까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 대출은 허용된다.

▲투기?투과지구 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출 제한 대상은?  

=규제 시행일 이후 매입한 아파트 가격이 KB시세 등을 기준으로 시세 3억원을 초과하고, 투기·투기과열지구에 속해있는 경우라면 규제대상에 포함된다.

▲ 투기?투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출보증이용제한 강화 시행일은?  

=보증기관의 내규개정 및 은행 전산개발 등을 거쳐 조속한 시일 내에 시행할 예정이다.  기존 전세규제시에는 발표부터 시행까지 1개월여의 기간이 소요된다.

시행일 이후 대출 신청분부터 적용하며, 시행일 전 전세계약을 이미 체결한 경우 종전 규정을 적용한다.  단, 전세계약 존부, 계약금 납입사실 등은 차주가 입증해야 한다.

▲ 전세대출 제한 규제 적용의 예외조치는 없는지?

=12.16 대책시 인정된 불가피한 실수요 등에 대해서는 동일한 범위내에서 인정될 계획이다.

  참고로 12.16 등의 주요 실수요 예외 요건은  ① 직장이동?자녀교육?부모봉양 등 실수요로 ? 시?군간 이동할 경우(서울시?광역시 내 이동은 불인정)? 전셋집과 구입주택 모두에서 전세 실거주시 대출보증 허용 등이다.

또한 회수규제의 경우에는 투기?투기과열지역의 대부분의 아파트가 3억원 이상인 점을 감안하여, 정상적인 주거사다리 이용(전세→자가)을 저해하지 않도록 일부 추가적인 예외도 인정할 계획이다.

 예컨대 매입한 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아있는 경우 해당 기간까지만 회수규제 유예 인정 등이다.

▲ 규제 위반으로 대출회수 조치가 이뤄진 차주에 대한 불이익 조치는? 

=금번 규제 위반으로 대출회수 조치(기한이익 상실)가 이루어진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고, 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익을 부과한다. 불이익은  ① 기한이익 상실시점부터 연체차주로 등록(신용등급 불이익, 대출한도 감소 등)→ ② 연체 3개월 등 경과시 채무불이행자 등록 등(금융권 대출 이용 불가 등)이다. 또한, 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한된다.

▲ 금번에 규제지역으로 신규 지정되는 지역의 경우 언제부터 해당 규제지역의 대출규제가 적용되는지?

=규제지역 신규 지정 효력발생일(6월19일)부터 바로 적용된다.단, 6월18일까지 금융회사에 대출 신청을 완료한 차주 등의 경우 규제지역 신규 지정 이전의 규제가 적용된다.

▲ 금번에 새로 투기과열지구로 지정된 지역의 15억원 초과 아파트 담보대출은 언제부터 금지되는 것인지?

= 규제지역 지정 효력발생일(6월19일)부터 주택구입목적 주택담보대출과 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 금지된다. 다만, 임차인 보호를 위해 6월18일까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 허용된다.